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100亿大交易!富力物业“卖子”,碧桂园服务“接盘”

2021-10-05 运营推广

  9 月 20 日,碧桂园服务(06098.HK)公告称,于 2021 年 09 月 20 日,碧桂园物业香港(本公司间接全资附属公司)与富力物业签订股权转让协议。据此,碧桂园服务以不超过人民币 100 亿元的代价收购富良环球,由此间接收购富良环球所持之各目标公司 100% 股权。

  就在差不多同一时间,富力地产(02777.HK)发布公告称,李思廉及张力为公司的执行董事及大股东,与集团沟通,为支持集团将提供约 80 亿港元的股东资金,并预计于未来一至两个月内完成。主要股东以往曾以免息贷款形式提供财务支持。

  富良环球是一间什么公司?其最早露出公众视野是在 2021 年 4 月,富力物业服务集团有限公司(以下简称富力物业)提交的 IPO 招股书中,富良环球为富力物业的全资子公司,持有富力物业服务香港的 100% 股权。

  这家富力物业的持股方是富力地产的大股东李思廉、张力和一家独立第三方升卓,但并无富力地产公司名义的持股。换言之,富力物业与富力地产并无股权关系,而是在李思廉、张力个人名下。

  碧桂园服务公告截图

  拟全盘卖出

  作出多项业绩承诺

  根据股权转让协议的条款,碧桂园物业香港同意从富力物业收购富良环球 100% 股权,从而间接收购富良环球在中国从事物业管理服务之目标公司 100% 股权。

  公告显示,完成收购事项后,碧桂园服务将持有富良环球 100% 股权,并间接持有各目标公司 100% 股权,而富良环球、富力物业服务香港、广州富星及目标公司将成为碧桂园服务与的附属公司," 其业绩、资产及负债将会于本集团账目内综合入账 "。

  截至 2020 年 12 月 31 日,富力物业管理的 552 个项目位于中国 26 个省、自治区、直辖市的 102 个城市,总在管建筑面积为 0.69 亿平方米,其中住宅物业的在管建筑面积为 0.58 亿平方米,商业物业的在管建筑面积为 0.11 亿平方米。

  富力地产公告截图

  本次交易合计最高代价不超过 100 亿元人民币,上述代价将可能由于未能实现代价支付的条件而调减。交易付款是分阶段、有条件进行的,而富力物业及相关公司也作出了业绩承诺。

  收购事项之代价将由碧桂园物业香港以现金分两阶段(共四期)进行支付。第一阶段涉及 70 亿元,分为三期支付:第一期 20 亿元、第二期 30 亿元、第三期 20 亿元;第二阶段即第四期为 30 亿元。

  富力物业承诺,富良环球的 2021 年经审计扣非归母净利润不低于 5 亿元,会计收入不低于 42 亿元,截至 2021 年 12 月 31 日在管面积不低于 0.86 亿平方米及总合约面积不低于 1.27 亿平方米。如富良环球的 2021 年财务数据未能达成业绩承诺订明的任何财务指标,则第一阶段代价将作出相应调减。

  同时,在根据业绩承诺约定交付的 0.86 亿平方米在管面积以外,富力物业及富力物业关联方承诺交付(或促使其他第三方交付)0.66 亿平方米的在管面积予富良环球或碧桂园物业香港指定的其他实体。

  截至今年 6 月底,碧桂园服务收费管理面积约 6.44 亿平方米,合同管理面积约 12.05 亿平方米(含三供一业物管、蓝光嘉宝服务,不含城市服务),位居行业首位。

  低价收购后

  IPO 之际高价卖身

  1997 年,富力地产成立天力物业后,一直为富力地产开发的物业提供物业管理服务。

  变化出现在 2019 年,这一年年底,李思廉与张力分别出资 50% 成立了一家公司——广州富星投资咨询有限公司(简称广州富星)。

  广州富星成立后,就迅速收购了富力地产旗下多家物业公司,比如大同恒富物业服务有限公司(简称大同恒富)、天津华信物业管理有限公司(简称华信物业),这两家公司的交易对价均为 500 万元。

  最令市场意外和震惊的一次交易,是 2020 年 4 月,富力地产公告,以约 3 亿元代价将广州天力物业发展有限公司(简称天力物业)出售给广州富星。

  富力物业股权结构图 来源:富力物业招股书

  彼时,富力地产认为,凭借该等出售事项,本集团可专注于其核心业务,而目标集团将能够就其业务采纳不同管理系统,本集团亦能将出售事项所得款项用于其核心业务。

  银河联昌证券当时发布研报表示,对富力地产低价出售旗下物业管理公司的交易感到失望,物业公司出售价格几乎较公允价值折让 90%。认为可能损害少数股东利益并引发对公司治理的担忧,将其投资评级降至 " 持有 "。

  2021 年 4 月,富力物业发布港股 IPO 招股书。这家富力物业是一家根据开曼群岛法律成立的有限公司,主要业务为投资控股,广州富星成为其的间接全资附属公司,实控人为李思廉、张力和一家独立第三方升卓。

  富力物业在招股书中如是表述其和富力地产的关系," 本集团已与富力集团建立良好而持续的业务关系,本集团的发展与富力集团的物业开发业务的发展息息相关。"

  9 月 13 日,惠誉将富力地产及其子公司富力地产 ( 香港 ) 有限公司的长期外币发行人违约评级展望从 " 稳定 " 调整至 " 负面 ",并确认这两家公司的发行人违约评级为 "B+"。同时,惠誉还确认了两家公司的高级无抵押评级为 "B+",回收率评级为 "RR4"。

  记者 |黄婉银

  编辑 |魏文艺 何小桃 易启江 王嘉琦

  校对 |段炼

标签: 公司 地产 服务